Menu

Rechercher sur le site

UBS publie l’étude sur les marchés immobiliers UBS Real Estate Focus 2016: Baisse des prix des logements attendue pour la première fois depuis 17 ans

Depuis la mi-2014, l’achat est en moyenne moins cher que la location en Suisse. Cependant, la part des ménages qui peuvent financer l’achat de leur logement a diminué de moitié depuis 2008, ce dont ont profité les marchés périphériques de la construction résidentielle ainsi que la propriété par étages. Seul devrait investir dans des immeubles locatifs particulièrement bien situés l’investisseur qui table sur des taux bas pendant encore au moins quinze ans. 

L’an dernier, les prix demandés par les vendeurs ont augmenté en valeur nominale de 1,5% pour les logements en propriété par étage (PPE) et de 2% pour les maisons individuelles. En dépit de seize années de hausse des prix des logements, les frais courants d’un logement en propriété sont, depuis le milieu de 2014 et pour la première fois depuis quinze ans, inférieurs aux frais de location d’un objet comparable. Le nombre de ménages qui souhaitent acquérir un logement s’est donc une nouvelle fois accru. 

Cependant, l’achat d’un logement est de plus en plus difficile. En effet, les revenus des ménages n’ont guère augmenté, à l’inverse des prix, et les directives des banques relatives à la capacité financière des emprunteurs plafonnent l’endettement hypothécaire maximal d’un ménage à cinq ou six revenus annuels. Si, en 2008, la moitié des ménages suisses pouvaient obtenir un financement équivalant à 80% du prix d’achat pour l’acquisition d’un nouveau logement de 120 mètres carré, aujourd’hui, ils ne sont plus qu’un quart. 

Préférence pour les appartements en PPE de la périphérie 

Les ménages se détournent, par la force des choses, des régions à prix élevés pour leur préférer celles plus abordables. Ainsi, l’an dernier, les prix des logements ont le plus augmenté en Suisse orientale et sur le Plateau suisse alémanique. De plus, de nombreux ménages sont contraints de revoir leurs attentes en ce qui concerne la superficie des logements. Compte tenu du besoin relativement moindre en capitaux, la propriété par étages est l’une des premières bénéficiaires de cette évolution. Le logement en PPE devrait de plus en plus remplacer la maison individuelle en tant que forme de propriété de premier choix, même dans les zones périphériques. 

Malgré la persistance d'un bas coût d'habitation, les prix des logements ne devraient pas augmenter durant l’année en cours. Les restrictions de crédit généralisées, la hausse des logements vacants et la timide progression des revenus limitent les possibilités de hausse des prix, également dans la périphérie. En 2016, les prix d’achat des maisons individuelles devraient stagner en moyenne suisse et les prix d’achat des logements en PPE pourraient même reculer de 1%. 

Réduire les risques de taux pour les immeubles locatifs 

Dans un environnement où les taux s'obstinent à rester à un bas niveau, les immeubles locatifs sont les stars du rendement dans l’univers des placements suisses. Ils appartiennent au petit nombre d'investissements qui présentent actuellement des flux de paiement sûrs et positifs et sont donc, à ce titre, recherchés. Néanmoins, il suffirait d’une hausse des rendements des emprunts de la Confédération à long terme à 2% pour que les immeubles locatifs soient exposés au risque de fortes pertes de valeur. Du point de vue du rendement global, les immeubles de rapport bien situés ne devancent – en dépit de taux négatifs – les placements en liquidités, que si les taux demeurent bas pendant une période d’au moins quinze ans encore. C’est pourquoi il semble actuellement judicieux de réduire les risques de taux et de préférer les objets situés dans les agglomérations élargies plutôt que dans les centres, en dépit du risque accru de défaut de paiement du loyer. 

Le potentiel d’une hausse des loyers est très limité, également en cas d’augmentation des taux d’intérêt. Premièrement, l’augmentation des taux de logements vacants freine le potentiel de hausse des loyers. Deuxièmement, ces dernières années, les loyers n’ont reculé que timidement, malgré la baisse de taux de référence, ce qui fera obstacle à une augmentation des loyers en cas de hausse des taux. Troisièmement, les loyers des nouveaux logements sont, à l’heure actuelle, excessifs par rapport aux loyers de logements plus anciens. Les loyers de l'offre devraient même se contracter en 2016. 

Marché des surfaces de bureaux à la peine 

Les rendements initiaux élevés sont parvenus à un bas niveau record de 2,5% également sur le marché des surfaces de bureau. A la différence du marché du logement, les prix d’achat des immeubles moins bien situés n’ont guère augmenté ces dernières années en raison du risque de vacance. Si le nombre d’employés de bureau continue d’augmenter comme cela a été le cas ces dernières années, on peut s’attendre à une stabilisation de la situation du marché. Du point de vue des investisseurs, les immeubles de bureau en zone B ou C peuvent permettre de tabler, à moyen terme sur une contraction de l’écart de rendement par rapport aux sites de tout premier choix. Actuellement, la Suisse centrale est la région la plus attrayante en termes d’investissements en ce qui concerne les surfaces de bureau. Toutefois, on peut s’attendre cette année, à l’échelle de la Suisse, à une augmentation des vacances ainsi qu’à un nouveau recul des loyers. 

(Source UBS)

Leduc SA

Agence immobilière
Rue de Lausanne 37
1700 Fribourg
T. +41 (0) 26/422 32 06
F. +41 (0) 26/422 32 09
Suivez-nous