L’impact concret de la suppression de la valeur locative telle que proposée par la Commission de l’économie et des redevances (CER) du Conseil des Etats n’a pas encore été évalué jusqu’ici. Ce changement de régime laisse évidemment espérer un allègement de la charge fiscale pour les propriétaires. Mais comme le rappelle MoneyPark, «la CER a pour mission de rendre la révision «neutre sur le plan budgétaire». Dans l’immédiat, elle aura fort à faire pour convertir le manque à gagner estimé à environ 700 millions de francs par l’Administration fédérale des contribution en neutralité budgétaire.»

Valeur locative contre intérêts hypothécaires

L’un des mécanismes de compensation figure cependant clairement dans le projet. Si la valeur locative est supprimée, en contrepartie, il ne sera plus admis de déduire les intérêts débiteur pour les immeubles résidentiels à usage propre. La déductibilité des coûts pour l’entretien ou encore des travaux de rénovation énergétique et/ou de restauration de monuments historiques sera supprimée elle aussi au niveau fédéral.

Propriété plus attrayante

Au niveau des répercussions globales, MoneyPark s’attend à une «augmentation modérée» des prix de l’immobilier (la propriété devient plus attrayante), un amortissement plus important d’hypothèques existantes (l’incitatif que représente la déductibilité des intérêts disparaît), et une activité de construction soutenue avant l’entrée en vigueur du nouveau régime. Les propriétaires souhaiteront probablement profiter de la déductibilité avant sa suppression. Cependant, à plus longue échéance, «nous considérons comme peu réaliste la crainte qu’il n’y ait plus de travaux d’entretien». Quant au taux d’endettement des ménages, il devrait diminuer.

Les quatre cas de figure qu’a étudiés MoneyPark sont les suivants: une famille de classe moyenne ayant pu accéder à la propriété grâce à un avancement d’hoirie, une famille plutôt aisée bénéficiant de la déductibilité des intérêts payés sur le prêt hypothécaire, un retraité s’apprêtant à rembourser toute son hypothèque, et un couple non marié (voir graphique) qui rénove une ferme depuis plusieurs années.

Il ne faut plus maintenir le prêt hypothécaire à tout prix

Dans les trois premiers exemples, la suppression de la valeur locative aboutit effectivement à un allègement de la charge fiscale. Pour optimiser la situation financière dans le nouveau contexte, il faut tout de même tenir compte des changements. Lorsque la famille de classe moyenne touche par exemple un héritage, il ne faut plus chercher à maintenir l’hypothèque, comme jusqu’à présent, mais envisager un remboursement partiel. Son économie au niveau de la charge fiscale est d’ailleurs plutôt modeste, puisque pour un revenu passant de 95.000 francs à 89.000 francs (à la suppression de la valeur locative à hauteur de 25.000 francs font face des hausses de 14.000 francs en raison de la non-déductibilité des intérêts et de 5.000 francs de forfait d’entretien), elle bénéficie d’une réduction de 1750 francs, à 13.800 francs.

En revanche, la famille aisée a intérêt à maintenir son hypothèque à un niveau élevé et d’allouer le surplus à la prévoyance – car la charge d’intérêts, avec 1,6% (au lieu de 1,1% effectifs avec la déductibilité) ne pèse toujours pas bien lourd. Elle bénéficie tout de même d’une petite réduction de la charge fiscale (diminution du revenu imposable de 6.400 francs à 223.600 francs, pour une baisse de 66.730 à 63.100 francs).

Attention aux économies d'intérêts

Le retraité tenté d’économiser les intérêts hypothécaires en remboursant tout ou partie du prêt devrait faire attention à ne pas se retrouver en manque de ressources financières pour d’éventuels travaux d’entretien ou de remise en valeur. Car en tant que retraité, il devra tenir compte que les établissements financiers sont plus prudents en ce qui concerne leur accord pour une augmentation de l’hypothèque. Du point de vue fiscal, son bilan est très positif: sa charge se réduirait de 43% – il bénéficierait de la suppression de la valeur locative, presque sans contrepartie (déductibilité, frais d’entretien).

Le dernier cas de figure maximise les déductions possibles dans le régime actuel. A une valeur locative totale de 20.000 francs font face des intérêts déductibles et des travaux d’entretien à hauteur de 32.200 francs. Par conséquent, après le changement, la charge fiscale augmenterait de manière marquée, surtout pour le partenaire dont le revenu est plus élevé. Au niveau des travaux prévus, il convient donc de faire avancer les étapes dont la déduction est supprimée (préservation de la valeur), et d’effectuer plus tard celles qui restent déductibles au niveau cantonal (rénovation énergétique, monuments historiques).

Source agefi - Christian Affolter